Анализ российского рынка жилой недвижимости свидетельствует о снижении цен на нее в 2017-18 годах. Одной из причин стала доступная ипотека со средней ставкой 9,4%. Чего ожидать в 2019 году: жилье будет дорожать или дешеветь?
Эксперты высказывают разные мнения: одни считают, что наметившаяся тенденция сохранится. Другие уверены в неизбежности роста цен и приводят аргументы в пользу своей позиции. Обе группы правы, потому что на рынке жилья есть предпосылки к снижению и росту его стоимости.
Содержание
Непростая экономическая ситуация в стране в целом влияет и на динамику рынка недвижимости. Риэлторы отмечают падение спроса на жилье – оно началось в конце 2014 года и продолжается сейчас. Аналитики не исключают, что тенденция сохранится и в 2019 году. Свою позицию они объясняют тем, что большинство факторов, спровоцировавших падение спроса, сохраняется и сегодня.
Среди основных факторов следует выделить:
Нестабильный курс рубля, инфляция, рост доллара негативно сказались на платежеспособности населения страны. Доходы россиян существенно сократились, при этом цены на продукты, топливо, содержание жилья растут. У потенциальных покупателей не хватает денег.
На фоне падения платежеспособности количество предложений растет. Это хорошо видно по количеству предложений на первичном рынке – в 2017-18 годах в Москве, Подмосковье и других регионах России отмечался строительный бум. Обусловлен он был отчасти выгодными условиями ипотечного кредитования, среди которых сниженная процентная ставка, возможность покупки квартиры в кредит с привлечением материнского капитала, социальные программы поддержки молодых семей.
В итоге застройщики активизировались – в некоторых городах предложение превышает спрос. При этом стоимость квадратного метра завышена, что объясняется высокой стоимостью строительных материалов и желанием девелоперов получать прибыль.
Эксперты не исключают, что падение спроса вынудит строительные компании снизить стоимость квартир в новостройках. Жилая недвижимость может дешеветь и по другим причинам, в частности, при увеличении объемов строительства жилья небольшой площади и доступности ипотечных кредитов.
Большинство специалистов, связанных с жилищным рынком, считают подорожание неизбежным. Главной причиной они называют изменения в действующем законодательстве. Речь идет об увеличении ставки НДС и реформировании механизма долевого строительства.
повлечет за собой рост цен на строительные материалы, что отразится на общей стоимости объекта недвижимости. По факту удорожание не должно превышать 2% — таков процент повышения НДС. Как сильно это ударит по бюджету потенциальных покупателей? Если 1 м2 в новострое стоил 100 тысяч рублей, то после увеличения НДС он повысится до 102 тысяч. Квартира в 100 м2 станет дороже на 200 тысяч.
Вторая причина возможного роста цен на жилую недвижимость – изменение механизма финансирования долевого строительства с 1 июля 2019 года. Застройщикам придется брать целевые кредиты в банках, а долевые средства все это время будут храниться на эскроу-счетах. Строительные компании получат к ним доступ только после того, как достроят дом и сдадут его в эксплуатацию.
В настоящее время проекты на первичном рынке жилья на 75% реализуются за счет денег дольщиков. Девелоперы получают их бесплатно – банки предоставляют займы под проценты. Обслуживание коммерческих кредитов – это повышение расходов строительных компаний, увеличение себестоимости строительства, что вызовет рост цен на квартиры.
По оценкам экспертов, к концу 2019 года жилье на первичном рынке подорожает на 12-30% — это зависит от условий предоставления займа застройщикам, страхования рисков, других сопутствующих затрат.
Описанные выше тенденции и мнения касаются непосредственно первичного рынка жилья. На вторичном рынке цены на квартиры и дома стабильно снижаются. Тенденция обозначилась в 2014 году и сохранится до 2024 года. Специалисты, занимающиеся мониторингом этого сегмента, ссылаются на теорию цикличности рынка, согласно которой цены на недвижимость падают каждые 10-12 лет. По прогнозам, в 2020-2021 годах жилье на вторичном рынке достигнет ценового минимума.
В 2019-ом стоимость вторичного жилья в регионах снизится на 8-10%. В Москве и Санкт-Петербурге прогнозируемый показатель в 4-5 раз ниже – падение составит не более 2%. Спад интереса к вторичному рынку объясняется наличием выбора у россиян. Все чаще покупатели не хотят жить в квартирах с морально устаревшей планировкой и предпочитают современное комфортное жилье. Даже если оно обходится дороже и требует привлечения кредитных средств.